Alejandro Fernández Luengo, Presidente de ColivINN y uno de los socios fundadores de Coword, ha entrevistado a Antonio Ñudi Tornero, otro de sus socios fundadores y secretario de la Asociación de Coliving, Cohousing y otros Espacios Residenciales Compartidos, para analizar algunas cuestiones sobre la regulación de los proyectos de coliving y el papel de los operadores nacionales e internacionales que han puesto el foco en España para desarrollar este negocio.
Ñudi es abogado y Socio del área de Derecho Público y Regulatorio de Andersen. Previamente, fue socio-fundador de Urbe Asesores Jurídicos, firma especializada en derecho urbanístico e inmobiliario.
Durante sus más de 25 años de trayectoria profesional en el ámbito del derecho urbanístico, ha asesorado a Administraciones Públicas, empresas del sector inmobiliario, patrimonios inmobiliarios corporativos o particulares y empresas financieras que gestionan o participan en inversiones inmobiliarias.
Ha participado como ponente en numerosos cursos y conferencias en instituciones como el COAM, en el SIMA y la BNEW, entre otras organizaciones del sector. Asimismo, es colaborador habitual y articulista en distintos medios de comunicación.
En el ámbito académico, es profesor de la Real Estate Business School (REBS). Es coautor del libro “El Impacto del Covid-19 en las instituciones de Derecho Administrativo”.
¿Qué es para ti el Coliving?
Un espacio inmobiliario en el que se da una especial relevancia a las estancias compartidas sin por ello renunciar a áreas privativas de calidad, donde los usuarios o colivers establecen su residencia de manera temporal en régimen de alquiler, normalmente.
En cada proyecto, los colivers mantienen entre ellos una afinidad de tal grado que permite crear una verdadera comunidad. No buscan solamente un lugar de residencia, buscan una experiencia vital, por lo que el diseño arquitectónico, la domótica y las herramientas informáticas de conexión entre usuarios y entre éstos con el operador resultan fundamentales para que la comunidad funcione.
¿Crees que hay demanda en nuestro país para este tipo de proyectos o estamos viviendo una moda?
No es una moda. En estos momentos existe una demanda de estos productos que no encuentra oferta. Hay muchos países con condiciones menos favorables que nuestro país en los que el desarrollo del coliving es infinitamente superior. Acabamos de empezar, prácticamente.
El modelo propietario-operador-usuario, parecido al que se impone en el sector hotelero, ¿será el modelo predominante? ¿Por qué es importante la figura de un operador de Colivings? ¿Qué valor aporta?
Efectivamente el modelo empresarial es parecido al hotelero y pueden estar perfectamente diferenciados el patrimonio de la operación o gestión, aunque lo suficientemente alineados para obtener el máximo rendimiento.
La clave del éxito es el expertise del operador pues es el que debe conformar la comunidad y trabajar para que esta funcione en el tiempo.
¿Consideras que vamos a un sector muy atomizado o existirán grandes operadores con un gran volumen de habitaciones?
Iremos a grandes operadores con un gran volumen de operaciones y muy profesionalizados y especializados. Ello permitirá optimizar mejor los recursos y dirigir a los usuarios al proyecto que más pueda interesar a ese usuario, dentro de su portfolio.
¿Cuáles son las barreras que pueden frenar el apetito inversor que parece existir en la actualidad?
Las trabas administrativas y la indefinición urbanística de estos nuevos modelos.
¿Se ha enfocado bien por parte de la Administración este fenómeno inmobiliario?
Aunque se habla mucho ya de próximas regulaciones en Madrid, Comunidad Valenciana…, de momento solo se ha hecho en Cataluña y, en mi opinión, de manera desacertada. El enfoque central de la norma, que se basa en permitir el coliving solo en el uso residencial, pero reduciendo las superficies mínimas de las estancias al computar los espacios comunes para que pueda encajar en ese uso, va en la línea de buscar una solución habitacional basada únicamente en la asequibilidad en precio. Como decía al principio, el coliving no viene a rellenar ese hueco. Es un producto aspiracional.
¿Está financiando la banca tradicional los proyectos de Coliving?
Están empezando a estudiar los proyectos. Los entienden y reconocen su viabilidad financiera pero aún les cuesta. Estoy convencido de que al igual que ha pasado con el built to rent empezaremos a ver en breve proyectos de coliving financiados por la banca tradicional.
La tecnología, el big data, el conocimiento de usuario… ¿están siendo tenidos en cuenta por los operadores?
Lo operadores que tienen ya un volumen importante de operaciones a nivel internacional sí lo hacen o al menos están trabajando en mejorar sus herramientas.
El conocimiento de los usuarios, de sus perfiles profesionales, preferencias, gustos, tendencias, etc. que puede ofrecer el big data, permitirá a los operadores a conducirlos al coliving que mejor se adapte a ellos y poder crear ahí una verdadera comunidad.
Estos aspectos son fundamentales y marcarán la diferencia entre el éxito y el fracaso.
Además de ello, deberán prestar especial atención a los aspectos regulatorios del tratamiento de los datos, uso de plataformas, etc.
Una regulación legal más clara en torno a esta figura, ¿facilita la implantación de este tipo de proyectos o puede llegar a ser un freno?
Desde el punto de vista urbanístico, si contamos con una regulación clara, que entienda la naturaleza singular de la figura -que tiene su razón de ser en la flexibilidad-, que establezca la compatibilidad de su implantación en diferentes usos (residencial, terciario y dotacional) en función del tipo de proyecto, que permita la obtención de licencias y permisos en tiempos razonables, facilitará sin duda el desarrollo de estos proyectos y podrá darse una respuesta a la demanda existente.
Teniendo en cuenta que eres uno de los fundadores de Coword, ¿nos puedes comentar cuál ha sido el balance de la Asociación desde la creación?
La respuesta del sector ha sido espectacular. Operadores, empresas inmobiliarias, ingenierías y estudios de arquitectura o empresas tecnológicas, se nos han acercado para interesarse por la asociación y poder formar parte de la misma.
También hemos recibido un gran interés de las Administraciones Públicas, con las que ya venimos manteniendo un diálogo que ayude al desarrollo ordenado y profesional del sector.
¿Por qué crees que ha tenido una acogida tan positiva?
Creo que hemos llegado en el momento preciso. Las empresas que están ya con nosotros han acogido con entusiasmo la idea de contribuir a que se conozca esta figura -solo así podrá ser regulada de manera correcta-; a evitar un intrusismo que pueda degradarlo; a conectar al sector desde una única plataforma; a ofrecer formación; en definitiva, a poner nuestro granito de arena al desarrollo de esta apasionante figura.